房屋“養(yǎng)老” 誰來買單

近期，“房屋養(yǎng)老金”持續(xù)被熱議。對此，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部相關(guān)負(fù)責(zé)人進(jìn)行了權(quán)威回應(yīng)，明確房屋養(yǎng)老金的公共賬戶不需要居民額外繳費(fèi)，不會增加個人負(fù)擔(dān)，讓人們吃了一粒“定心丸”。與此同時，針對房屋養(yǎng)老金，人們?nèi)杂蟹N種疑問，例如房屋養(yǎng)老金到底如何籌集、已經(jīng)有住房專項(xiàng)維修資金為何又推出了房屋養(yǎng)老金、房屋養(yǎng)老金跟房產(chǎn)稅是什么關(guān)系、22個試點(diǎn)城市帶來哪些經(jīng)驗(yàn)等等，《中國消費(fèi)者報(bào)》記者就此采訪多位業(yè)內(nèi)人士進(jìn)行了深入解讀。

房屋也需要“養(yǎng)老”

“事實(shí)上，房屋養(yǎng)老金并不是被首次提及，自2022年長沙自建房倒塌事故后，住建部就已經(jīng)提出了要建立房屋體檢、房屋養(yǎng)老金、房屋保險(xiǎn)這三項(xiàng)制度。”58安居客研究院院長張波告訴記者，所謂房屋養(yǎng)老金，是指住宅專項(xiàng)維修資金用于房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后，日常維修以外的大、中修，以及更新改造的資金。同時其也是保障居住條件，延長房屋使用壽命的必要保障。

2023年3月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等15部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)經(jīng)營性自建房安全管理的通知》，要求各地積極探索創(chuàng)新房屋安全管理方式方法，開展房屋定期體檢、房屋養(yǎng)老金和房屋質(zhì)量保險(xiǎn)試點(diǎn)。當(dāng)前我國針對房屋公共部位、公用設(shè)施設(shè)備的維護(hù)和改造，主要使用的是住宅專項(xiàng)維修資金。那么，既然有住房專項(xiàng)維修資金，又為何推出房屋養(yǎng)老金制度呢？

中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜對記者表示，由于住宅專項(xiàng)維修資金一般來源于業(yè)主自行繳納，整體資金量有限，而且自建房等類型的房屋也沒有這筆資金。隨著我國房地產(chǎn)市場逐漸進(jìn)入存量房時代，需要維護(hù)、改造的老舊房屋數(shù)量快速提升，截至2022年，我國城鎮(zhèn)既有房屋中建成年份超過30年的占比已接近20％。老舊房屋體量大，但住宅專項(xiàng)維修資金體量小，已經(jīng)難以滿足小區(qū)維護(hù)改造的需求，亟須增量資金入場。

目前的現(xiàn)狀是，部分老舊住宅維修資金嚴(yán)重不足，續(xù)繳制度難以落實(shí)。據(jù)介紹，自2004年起，住宅專項(xiàng)維修資金成為辦理房屋產(chǎn)權(quán)證時必須繳納的費(fèi)用，但之前的“房改房”、部分商品房以及自建房，并沒有繳存住宅專項(xiàng)維修資金，而且當(dāng)年的商品房和經(jīng)濟(jì)適用房的價格較低。

“住宅專項(xiàng)維修資金繳存基數(shù)低，部分小區(qū)資金余額已不足，而資金續(xù)籌十分困難。”張波對記者表示，由于住房安全治理機(jī)制不完善，老舊房屋隱患多，補(bǔ)齊短板迫在眉睫，因此才推行房屋養(yǎng)老金制度。

探索資金多渠道籌集

針對房屋養(yǎng)老金，最受人們關(guān)注的就是需不需要自掏腰包？對此，住建部明確回應(yīng)，房屋養(yǎng)老金由個人賬戶和公共賬戶兩部分組成，個人賬戶就是業(yè)主繳存的住宅專項(xiàng)維修資金，繳存按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。公共賬戶由政府負(fù)責(zé)建立，不需要居民額外繳費(fèi)，不會增加個人負(fù)擔(dān)。也就是說，房屋養(yǎng)老金個人賬戶通過繳納住宅專項(xiàng)維修資金已經(jīng)有了，重點(diǎn)是政府把公共賬戶建立起來。

目前，住建部正在22個城市進(jìn)行房屋養(yǎng)老金試點(diǎn)，公共賬戶的資金來源、使用范圍、增值方式和管理主體等，并沒有做統(tǒng)一的官方說明。從試點(diǎn)城市看，公共賬戶方面可以通過財(cái)政補(bǔ)貼、土地出讓金歸集等方式進(jìn)行籌集。

公共賬戶資金是保障社會公共安全和房屋基本安全的資金，用于房屋定期體檢以及個人賬戶資金適用范圍以外出于公共安全目的的維修，具有社會共濟(jì)作用，也被業(yè)內(nèi)視為房屋養(yǎng)老金的“第一支柱”。

中央財(cái)經(jīng)大學(xué)教授、法學(xué)院院長尹飛表示，房屋養(yǎng)老金公共賬戶的款項(xiàng)來自于公共資金，按照“不增加個人負(fù)擔(dān)，不減損個人權(quán)益”的原則，由地方政府探索資金籌集渠道，此次建立的房屋養(yǎng)老金公共賬戶不會加重業(yè)主負(fù)擔(dān)。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，公共賬戶資金來源于多渠道籌集，比如財(cái)政補(bǔ)貼、土地出讓金、公積金增值收益等等。不同于個人賬戶的資金屬于個人，須由業(yè)主決定如何支配，用于業(yè)主共用的部分、共用設(shè)施，公共賬戶資金主要是用于房屋安全管理。

在中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會會長柴強(qiáng)看來，建立房屋養(yǎng)老金制度非但不會額外增加個人負(fù)擔(dān)，實(shí)際上還會減輕老百姓的負(fù)擔(dān)。他對記者表示：“保障房屋正常使用及安全的維修更新等費(fèi)用本應(yīng)由房屋所有權(quán)人自己承擔(dān)，政府建立房屋養(yǎng)老金公共賬戶后，有關(guān)費(fèi)用就可以由房屋所有權(quán)人以外的渠道來解決了。”

與房產(chǎn)稅完全兩回事

在關(guān)于房屋養(yǎng)老金的熱議中，不乏有聲音表示“加強(qiáng)版房產(chǎn)稅來了”“房屋養(yǎng)老金不就是變相收房產(chǎn)稅嗎”，對此，業(yè)內(nèi)專家明確表示嚴(yán)重誤讀。

“房屋養(yǎng)老金和房產(chǎn)稅完全是兩回事，把兩者混淆是錯誤的，是不負(fù)責(zé)任的。”易居研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)對記者稱。

首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)京津冀房地產(chǎn)研究院院長、北京市房地產(chǎn)法學(xué)會副會長兼秘書長趙秀池表示，房屋養(yǎng)老金與房地產(chǎn)稅“不是一回事”，房屋養(yǎng)老金用于維護(hù)房屋安全使用，延長房屋使用壽命；房產(chǎn)稅用于進(jìn)行房地產(chǎn)調(diào)控，可以起到影響房地產(chǎn)交易，增加財(cái)政收入，調(diào)節(jié)收入差別的作用。

中國社科院研究員、中國城市經(jīng)濟(jì)學(xué)會房地產(chǎn)專委會主任王業(yè)強(qiáng)告訴記者：“房產(chǎn)稅是財(cái)產(chǎn)稅，是居民持有不動產(chǎn)而需要上繳國家的稅收。房屋養(yǎng)老金則是為房屋未來維護(hù)和修繕而設(shè)立的資金歸集賬戶，二者性質(zhì)有本質(zhì)上的不同。房產(chǎn)稅是國家為了支持城市建設(shè)和公共服務(wù)而征收的，與小區(qū)的房屋及公共設(shè)施關(guān)系不大。”